Hoe verloopt de bouw van een nieuwbouwproject precies? Volgens Pieter Delvou, procesmanager bij Van Roey Vastgoed kunnen we de evolutie van een bouwtraject opdelen in een aantal fases. Check hieronder het volledige interview om een duidelijke kijk te krijgen op de doorlooptijd van nieuwbouw en ontdek de 4 stappen van het bouwproces.
“Klopt. Als procesmanager bij Van Roey Vastgoed ligt de coördinatie van een nieuwbouwproject volledig in mijn handen. Wij werken hiervoor meestal in tandem met een development manager. Terwijl zij zich eerder concentreren op het begintraject van de ontwikkeling, ligt onze focus meer op bouwtechnisch vlak. Als procesmanager nemen wij van hen dan ook de lead over van zodra de bouwvergunning is ingediend. Zo coördineer ik onder meer de tweewekelijkse werfvergaderingen. In grote lijnen is het mijn job om erover te waken dat onze kopers krijgen waarvoor ze betalen. Dit wil zeggen dat wij er als bouwheer voor zorgen dat de timing van het project wordt gerespecteerd, dat er kwaliteit wordt geleverd door de verschillende aannemers, etc. Mijn opleiding als ingenieur bouwkunde en mijn ervaringen als projectleider bij enkele aannemers komen daarbij natuurlijk handig van pas.”
“Dit verloopt altijd in een aantal fases. Uiteraard begint alles met de aankoop van de grond of bestaande gebouwen. Sinds de betonstop - of de nu geheten bouwshift - wordt de beschikbare grond wel steeds schaarser. Er kan dus nog amper ontwikkeld worden op terreinen waar geen gebouwen staan. Meestal moet er dus eerst afgebroken worden. Vaak nemen we ook deel aan wedstrijden of PPS projecten (publieke private samenwerkingsprojecten) - die worden uitgeschreven door een stad of gemeente – om zo een nieuwbouwproject op poten te zetten. Aangezien we zelf aannemers in huis hebben en het volledige bouwtraject mee kunnen begeleiden, hebben we al heel wat wedstrijden gewonnen. In een tweede fase volgt dan het ontwerp van de nieuwbouw door de architect. Dit gebeurt altijd in nauw overleg met de stedenbouwkundige dienst van de betrokken gemeente of stad en eventueel met een participatietraject met de ruimere buurt. Als alle neuzen in dezelfde richting staan, kan er gedacht worden aan het indienen van de bouwvergunning of eerst nog de verkavelingsvergunning indien noodzakelijk. Van zodra de nodige vergunningen zijn bekomen, zetten we de derde fase in gang: de afbraak van eventuele bestaande bebouwing en aansluitend natuurlijk de bouw van de nieuwbouw zelf. Tenslotte als vierde en laatste stap vindt de oplevering plaats.”
“Door een gebrek aan rechtszekerheid in Vlaanderen is de tweede stap van het bouwproces (ontwerp - en vergunningsfase) soms de meest intensieve en complexe fase voor ons als projectontwikkelaar. Door diverse beroepsmogelijkheden tegen een vergunning kan deze fase heel wat tijd in beslag nemen. Het bouwen van de kelder en de bijhorende grondwerken vraagt ook meestal wel wat tijd tijdens de ruwbouw en mensen zien niet veel vooruitgang. Maar van zodra we met de werken ‘uit de grond’ zijn, gaat het meestal wel vooruit. Het bouwen zelf gebeurt inderdaad altijd in 3 stappen. We starten met de ruwbouw, dan volgen het dak en het buitenschrijnwerk en we eindigen met de techniek en de afwerking.”
“De duurtijd van nieuwbouw kan heel sterk variëren en is afhankelijk van verschillende factoren. Maar gemiddeld gezien hou ik meestal rekening met ongeveer 2 jaar vanaf de start van de bouw van een gebouw tot en met de oplevering. Indien een project uit meerdere fases en verschillende gebouwen bestaat, gaat dit uiteraard veel langer duren.”
“Tijdens de eerste lockdown in het voorjaar van 2020 hebben de werven wel even stil gelegen zodat onze aannemers hun manier van werken, organisatie op de werven en transport van arbeiders konden aanpassen aan het ‘nieuwe normaal’ (coronaproof). Sindsdien zijn de werven opnieuw kunnen opstarten en zie ik weinig of geen problemen meer op de werven zelf. Verder zijn er de weerverletdagen waar de aannemers zich mits uitzonderingen steeds op kunnen beroepen. Dit heeft dan te maken met regenweer, vorst, etc. tijdens de ruwbouwwerken.”
“Tenzij dit anders werd bepaald in een onderling contract tussen een bouwheer en aannemer, kan een aannemer zijn uitvoeringstermijn altijd verlengen met de wettelijke weerverletdagen. Deze lijsten kan je via het KMI maandelijks raadplegen om te bekijken welke dagen te verantwoorden waren als weerverletdag. Soms wordt er ook een archeologisch onderzoek uitgevoerd op een site. Deze periode wordt echter vaak uitgesloten van de uitvoeringstermijn aangezien dit soms voor verrassingen kan zorgen.”
“Over het algemeen niet. Ik denk dat kopers van nieuwbouwappartementen steeds correct geïnformeerd worden. De vooropgestelde uitvoeringstermijnen worden ook steeds mee opgenomen in de aankoopakte zodat van bij de start duidelijk is wanneer de oplevering ongeveer kan plaatsvinden. In sommige gevallen kunnen er uiteraard onverwachte zaken opduiken zoals bijvoorbeeld een archeologisch onderzoek dat wat uitloopt omdat er waardevolle zaken gevonden worden. Soms zijn er ook problemen in de ondergrond die het moeilijk maken om de bouwput droog te krijgen. Maar onze kopers worden hiervan altijd tijdig op de hoogte gebracht zodat ze hier op kunnen anticiperen. Ik denk dan vooral aan de verkoop van hun huidige woning of appartement.”
“Nieuwbouwappartementen worden steeds verkocht op basis van een bruto verkoopbare oppervlakte. De oppervlakte vermeld op het verkoopsplan is dus de bruto oppervlakte van het appartement en dus met inbegrip van de binnenmuren, buitenmuren en de helft van de woningscheidende muren. De som van de vierkante meters van elke kamer komt dus niet overeen met deze bruto verkoopbare oppervlakte. Hierover ontstaan nog vaak discussies maar deze meetcode wordt gehanteerd door gans de sector zodat appartementen correct met elkaar kunnen vergeleken worden. We trachten dit duidelijk mee te geven in ons verkoopslastenboek en het wordt ook altijd mondeling aangekaart door de verkopers of makelaars die wij inschakelen.”
“Lees alle documenten omtrent de verkoop grondig door zodat er later geen zaken opduiken waar je geen rekening mee had gehouden of waarvan je dacht dat het anders was. Bij Van Roey Vastgoed vermijden we dat mensen plots voor verrassingen komen te staan omdat onze verkopers of makelaars altijd de tijd nemen om deze documenten samen met de toekomstige eigenaars tot in detail te overlopen.”
No Comments Yet
Let us know what you think