Een appartement als investering: bereken jouw huurrendement

Investeren in vastgoed zoals een nieuwbouwappartement blijft een slimme, veilige belegging. In tegenstelling tot beursaandelen loop je weinig risico. Daarnaast ben je zeker van een gegarandeerde én stabiele opbrengst. Door de indexatie van de huurprijs is vastgoed immers bestand tegen inflatie. Maar hoeveel gaat jouw investeringseigendom je nu exact opleveren? Wij leggen je graag in detail uit hoe je het huurrendement op een correcte manier berekent.

Stel: je hebt interesse in een nieuwbouwappartement als investeringseigendom. Dan wil je natuurlijk op voorhand weten of die investering ook écht de moeite waard is. Om je huurrendement te berekenen, moet je eerst een realistische huurprijs bepalen. Als eigenaar ben je vrij om hier zelf een bedrag op te plakken, maar best is om te vergelijken met gelijkaardige appartementen in de omgeving. Laat je hierbij niet enkel leiden door de grootte en het aantal slaapkamers maar kijk bijvoorbeeld ook naar de ligging, terras oriëntatie, afwerkingsgraad en energieverbruik. Zo is het logisch dat de huurprijs voor een bijna energieneutraal nieuwbouwappartement hoger ligt dan voor een ouder pand dat minder goed geïsoleerd is.

Nu je de huurprijs van je nieuwbouwappartement in kaart hebt gebracht, kan je berekenen wat dit jou effectief gaat opleveren. Let op want er is een belangrijk onderscheid tussen bruto- en nettorendement.

‍

1. Het bruto aanvangsrendement (BAR) geeft de verhouding weer tussen de bruto markthuur in het eerste jaar en de totale investering.
   
   BAR = Bruto Jaarhuur /Aankoopbedrag + aankoopkosten (= volledige investeringswaarde)
   
   Dit is een eenvoudige methode - die vaak wordt gebruikt in de vastgoedwereld - om de marktwaarde en de kwaliteit van een vastgoedinvestering uit te drukken. Maar bij dit brutorendement wordt geen rekening gehouden met bepaalde exploitatiekosten. Dit zijn kosten die voortkomen uit het bezit of in gebruik hebben van onroerend goed. Hieronder vallen bijvoorbeeld verzekeringen, belastingen, afschrijvingen, erfpacht, energiekosten, onderhouds- en beheerkosten en eventuele bewaking- en beveiligingskosten. Het brutorendement geeft je dan ook een vertekend beeld over de te verwachte opbrengst.
   
   
2. De correcte manier voor het berekenen van je huurrendement is om al deze exploitatiekosten, die eigen zijn aan het onderhoud van het gebouw én de onroerende voorheffing, mee in te calculeren. Zo kom je tot het netto aanvangsrendement (NAR).
   
   NAR = (Bruto Jaarhuur - exploitatiekosten) / Aankoopbedrag + aankoopkosten (= volledige investeringswaarde)
   
   Als je rekening houdt met de exploitatiekosten, ga je voorzichtigheidshalve best uit van 10 maanden huurinkomsten per jaar. Maar ook inclusief alle kosten, blijft een (nieuwbouw)appartement als vastgoedinvestering de moeite waard!

‍

Vind je het beangstigend om te investeren in een nieuwbouwappartement omdat het instapbedrag zo hoog ligt? Maak je dan geen zorgen want als je wil beleggen in vastgoed, is het net beter om dit niet alleen met eigen middelen te doen. Door een aanzienlijk deel te financieren met een lening, profiteer je van het bewuste hefboomeffect van vreemd kapitaal. Door je eigen middelen slim aan te vullen met geleend kapitaal, kan je het rendement op je eigen vermogen ‘boosten’.

‍

Wie interesse heeft in een nieuwbouwappartement als investeringseigendom, neemt best uitgebreid de tijd voor het financiële plaatje. Laat je hierbij niet misleiden door het - te gunstig voorgestelde - brutorendement. Enkel het nettorendement, dat rekening houdt met alle kosten, geeft je een accuraat beeld van je opbrengst. Bij Van Roey Vastgoed helpen we investeerders graag met deze berekening.