Een interview met Catherine Vangilbergen, development manager bij Van Roey Vastgoed

Een nieuwbouwproject realiseren is geen sinecure. Het is een bijzonder complex proces waaraan heel wat vakmanschap én bijgevolg een kluwen aan experten te pas komt. Tal van externe partijen zoals architecten en ingenieurs maar ook duurzaamheidsadviseurs en landmeters moeten worden ingeschakeld om een nieuwbouw tot een goed einde te brengen. Maar verder is het vooral de ‘in-house knowlegde’ bij Van Roey Vastgoed die dit extern vakmanschap naar het hoogste niveau drijft. De taal spreken van experten is essentieel om nieuwbouwprojecten in goede banen te leiden. De meerwaarde van die interne expertise blijkt ook duidelijk wanneer we Catherine Vangilbergen, development manager bij Van Roey Vastgoed, aan de tand voelen.

Er bestaat geen twijfel over dat ze met haar opleiding als architect en achtergrond al aannemer een toegevoegde waarde vormt bij het realiseren van nieuwbouwprojecten. Maar wat die complexiteit van zo’n bouwproces nu precies inhoudt, welke experten allemaal betrokken worden en hoe dit alles vertaald wordt naar jouw toekomstige droomwoning, vragen we best aan Catherine Vangilbergen (37) zelf.

Kan jij eerst eens uitleggen wat jouw functie als development manager exact inhoudt?

“Om onze nieuwbouwprojecten te realiseren wordt er een uitgebreid team samengesteld waarin ik de lead neem. Ik neem met andere woorden de coördinatie op mij. Mijn focus als development manager ligt daarbij op het begintraject van de ontwikkeling van een nieuwbouwproject waarbij je in eerste instantie de mogelijkheden van een site onderzoekt en aanvullend een expert inschakelt om een markt- en demografische analyse te doen. Aan de hand van deze voorstudie kunnen wij dan een doordacht grondbod doen en achteraf een gedetailleerde briefing opstellen voor de architect. Net zoals al mijn collega’s van het development team, heb ik een architectuurstudie gedaan en ook ervaring opgedaan ‘in the field’ waardoor we niet enkel fungeren als een top-down manager. Omdat we intern beschikken over relevante expertise binnen de bouwsector, kunnen we makkelijk overleggen met externe adviseurs. Het vakjargon is ons niet vreemd en zo kunnen we snel bijsturen waar nodig.”

Welke experten heeft Van Roey Vastgoed nog meer in-house naast development managers zoals jij?

“Je hebt uiteraard de mensen in het verkoop-, marketing- en financieel team die allemaal beschikken over een doorgedreven vakkennis. Verder worden we al vroeg in het traject bijgestaan door onze interieurcoördinatoren. Dit zijn interieurarchitecten die een speciale focus hebben op de binnenafwerking. Bijkomend werken wij voor de meeste nieuwbouwprojecten in tandem met een van onze procesmanagers. Na de indiening van een bouwaanvraag, neemt deze collega de lead van ons over. Al onze procesmanagers beschikken ook over een relevante ervaring en opleiding binnen de sector, waardoor zij de taal van de externe bouwspecialisten of adviseurs vloeiend spreken. Op die manier verloopt de samenwerking intern en extern altijd erg vlot.”

Op welke externe specialisten dient er een beroep te worden gedaan om een nieuwbouwproject tot stand te brengen?

“Dat is een ellenlange lijst”, lacht Catherine. “Maar al die experts zijn natuurlijk noodzakelijk om een kwalitatief product af te leveren dat volledig conform is met de wetgeving én dat in lijn ligt met onze eisen en verwachtingen. In de ontwerpfase gaat dat bijvoorbeeld over een stabiliteitsingenieur die een volledige beton - en staalstudie voor de nieuwbouw voorziet. Nog een essentiële schakel is een ingenieur gespecialiseerd in technieken. Aangezien de bouwreglementering rond duurzaamheid steeds veeleisender wordt, is dit type ingenieur onmisbaar geworden. Daarom betrekken we ook standaard een EPB-adviseur die ervoor zorgt dat onze gebouwen beantwoorden aan de geldende EPB wetgeving. Zij adviseren ons rond de bouwschil van een constructie, naar mogelijke plaatsing van zonnepanelen of hoe alternatieve warmtebronnen optimaal kunnen worden geïntegreerd.

We schakelen vaak ook een landschapsarchitect in die bepaalt hoe we best de groenaanleg rond het gebouw aanpakken. Hoe matchen we bijvoorbeeld de aanplanting met de woonstijl - en omgeving; hoe zorg je ervoor dat je bewoners het ganse jaar uitzicht hebben op groen en wat is belangrijk in teken van biodiversiteit? Een akoestisch ingenieur nemen we in sommige gevallen ook onder de arm, afhankelijk van mogelijke akoestische uitdagingen van de site (nabijheid van een drukke weg, een school, een feestzaal, …).

Afhankelijk van het project werken we soms ook nog samen met een mobiliteitsadviseur die ons de nodige inzichten verleent over het verkeer in de omgeving en hoe we zorgen dat het nieuwbouwproject een minimum impact heeft op de buurt. Ik heb nu al heel wat experten opgenoemd die in de beginfase van een nieuwbouw allemaal worden geraadpleegd maar ook de aannemer wordt zo vroeg mogelijk in het proces betrokken. Zo kan deze ook inschatten of de bouwkosten realistisch blijven en bepaalde alternatieven aanreiken. En uiteraard speelt in alle fasen van het nieuwbouwproject de architect zelf een sleutelrol.”

De architect is inderdaad essentieel bij een nieuwbouw maar er zijn zoveel getalenteerde architecten en bureaus. Hoe maken jullie daar een keuze in?

“Er zijn effectief heel wat talentvolle architecten maar we trachten bij de keuze steeds een goede match te vinden met ons eigen DNA, het project dat we wensen te realiseren en de specifieke noden of uitdagingen van de site. In elk geval moet elk van onze architecten een krak zijn op vlak van residentiële nieuwbouwprojecten. Daarnaast zijn er sommige architecten die uitgesproken specialisaties hebben, zoals erfgoed, zorg, duurzaamheid, hoogbouw, …

We beschikken in elk geval door onze jarenlange ervaring vanuit het bedrijf maar ook vanuit elke individuele collega over een groot netwerk van architecten waaruit we kunnen putten. Om ons netwerk up-to-date te houden maken we daarnaast regelmatig kennis met nieuwe veelbelovende bureaus. Voor de selectie van een architect wordt er intern met het development team steeds een shortlist samengesteld, op basis waarvan de architect zal worden geselecteerd. Als we een positieve samenwerking hebben gehad met een architectenbureau is de kans groot dat zij bij een volgend project opnieuw een kans krijgen. Voor grote projecten kan het zijn dat we voor deze keuze een selectieprocedure uitschrijven waaraan deze shortlist van architecten kan deelnemen.

We kiezen steeds de architect die volgens ons op de projectsite een ontwerp zal creëren dat voor de eindgebruiker – de toekomstige bewoner dus – de grootste meerwaarde zal bieden. Met andere woorden: de woonkwaliteit moet primeren, het concept moet passen in de buurt en de bouwkost moet onder controle blijven. Als we dus merken dat een architect rationeel ontwerpt, nadenkt over alle randeffecten én als er een ‘goeie’ klik is met ons intern team, dan gaan we hier graag mee aan de slag. In sommige gevallen wordt de ontwerpopdracht opgedeeld tussen een conceptueel architect en een uitvoerend architect. De eerste zal zich vooral op het concept focussen, terwijl de tweede gespecialiseerd is in de bouwtechnische aspecten.”

Zou jij die interne skills om de juiste experts voor een bepaald nieuwbouwproject te selecteren, omschrijven als de grote meerwaarde van Van Roey Vastgoed?

“Dat is zeker één van onze sterktes maar onze meerwaarde gaat verder. Het samenstellen van een experten team ligt ons net zo goed omdat we zelf beschikken over de nodige vakkennis. Mijn naaste collega’s bij Van Roey Vastgoed hebben allemaal een bouwtechnische en/of architecturale achtergrond. Die expertise maakt dat we zo vlot kunnen samenwerken met ingenieurs, aannemers, architecten en alle andere externe adviseurs. Zo kunnen we het ganse bouwproces accuraat opvolgen en zelf bijkomende input leveren aan de externe experten om zo elk nieuwbouwproject tot een succes te maken. In dat opzicht – denk ik – maken wij sowieso een groot verschil.”

Benieuwd naar onze projecten?