Een interview met expert Jan Van Dooren over de nieuwe registratiebelasting

De stijging van de woningprijzen in Vlaanderen maakt het voor heel wat mensen moeilijk om een eerste eigendom te kopen. Daarom wordt vanaf 1 januari 2022 een nieuwe registratiebelasting ingevoerd. Maar wat verandert er concreet? En geldt er zowel voor bestaand vastgoed als voor nieuwbouw een gunstiger tarief? Je leest het in onderstaand interview met Jan Van Dooren, Financial Controller bij Van Roey Vastgoed.

1) Is het goedkoper om vanaf 2022 een bestaande woning te kopen?

“Wie van plan is een enige, eigen woning aan te schaffen, betaalt vanaf 1 januari 2022 nog slechts 3% registratierechten in plaats van 6%. Bestaand vastgoed wordt dus een stuk voordeliger. Bij een ingrijpende energetische renovatie (IER) of een sloop en heropbouw daalt het registratierecht zelfs naar 1%. Voordien was dit 5%. Bovendien is er ook goed nieuws wanneer je een bescheiden woning wil kopen. Voorheen moest je op de eerste schijf van 93.333 euro geen registratierechten betalen wanneer de verkoopwaarde van je woning niet hoger lag dan 200.000 euro. Maar vanaf nu wordt dit maximale aankoopbedrag opgetrokken naar 220.000 euro. In de kernsteden en gemeenten van de Vlaamse rand rond Brussel, lag het maximumbedrag voor een bescheiden woning op 220.000 euro maar dit wordt nu ook verhoogd naar 240.000 euro. Net zoals bij de andere aanpassingen, geldt deze vrijstelling uiteraard énkel als het gaat om je enige, eigen woning.”

2) Blijft de meeneembaarheid gelden naast het verlaagde tarief van 3%?

“Vroeger had je inderdaad de mogelijkheid om de registratierechten, die je al had betaald op een vroegere aankoop, ‘mee te nemen’. Je kon dit met andere woorden in mindering brengen van de registratierechten die je op een volgende aankoop zou betalen, en dit voor een absoluut maximum bedrag van 13.000 euro. Maar de meeneembaarheid combineren met het nieuwe, verlaagde tarief van 3% of 1%, dat is sowieso uitgesloten. De meeneembaarheid zal immers geleidelijk aan uitdoven om volledig afgeschaft te worden vanaf 1 januari 2024. Men voorziet echter wel een overgangsperiode. Tijdens deze overgangsperiode kunnen kopers ofwel kiezen om het ‘oude’ tarief van 5% of 6% toe te passen, in combinatie met meeneembaarheid, ofwel opteren voor de nieuwe tarieven van 1% of 3%, zonder meeneembaarheid.”

3) Wat als de compromis (verkoopovereenkomst) wordt gesloten in 2021 maar de akte wordt pas verleden in 2022? Betaal je dan 3% of 6% registratierechten op je woning?

“De datum van de authentieke akte is bepalend voor het toe te passen tarief. Je geniet van het nieuwe tarief van 3% als de akte wordt verleden vanaf 1 januari 2022, zelfs indien de compromis al in 2021 werd opgemaakt.”

In onderstaande tabel proberen we dit schematisch duidelijk te maken:

4) Geldt deze gunstige maatregel enkel bij aankoop van bestaand vastgoed of is er ook goed nieuws voor kopers van nieuwbouw?

“De daling van 6% naar 3% registratierechten is enkel van toepassing op bestaand vastgoed. Maar er is voor nieuwbouw wel een verlaging van het btw tarief mogelijk als het gaat om projecten waar de heropbouw werd voorafgegaan door een afbraak. Je betaalt dan slechts 6% in plaats van het normale tarief van 21% op de volledige constructiewaarde van het appartement. Dit was in eerste instantie een tijdelijke (corona)maatregel en zou automatisch worden beëindigd op 31 december 2022. Intussen heeft België via Europa de toelating gekregen om deze maatregel te verlengen tot eind 2023. Bovendien heb je in geval van nieuwbouw een woning die meteen voldoet aan alle huidige energie- en duurzaamheidseisen. Je hoeft je dus geen zorgen meer te maken over bijkomende kosten of werkzaamheden. Deze zijn bij de aankoop van bestaand vastgoed echter wel vaak aan de orde.”

5) Geldt er ook een verlaagd tarief op bestaand vastgoed wanneer het gaat om de aankoop van een tweede eigendom?

“De verlaagde registratierechten zijn enkel van toepassing als het gaat om een enige, eigen woning. Als je een tweede eigendom wil aankopen, zal je vanaf 2022 zelfs wat dieper in de buidel moeten tasten, want de registratierechten stijgen in dit geval van 10% naar 12%.
Indien de compromis gesloten werd in 2021, heb je echter nog recht op het oude tarief van 10%. Je kan het nieuwe tarief van 12% wel nog 2 jaar – uiterlijk tot en met 31/12/2023 – combineren met meeneembaarheid.”

De datum van de verkoopovereenkomst is bepalend voor de toepassing van het verhoogde tarief.

6) Blijft een tweede eigendom toch nog interessant als investering?

“Er zijn en blijven nog voldoende redenen om te investeren in een tweede eigendom. Kijk bijvoorbeeld maar naar de lage rentevoeten op hypothecaire kredieten, de lage rentevoeten op spaarrekeningen die alternatieve investeringsmogelijkheden interessant maken, de waardevastheid van onroerend goed en de stijgende vraag naar huurwoningen.”

In geval van nieuwbouw blijft vooral het verlaagde btw-tarief van 6% interessant.

Meer weten?